Inspection préachat : les points critiques à surveiller (sans rien laisser passer)

Inspection préachat : les points critiques à surveiller (sans rien laisser passer)

Une promesse d’achat acceptée, c’est excitant… mais tant que l’inspection n’est pas passée, rien n’est gagné. C’est à ce moment précis que l’on découvre si la maison ou le condo est un bon investissement… ou un futur gouffre financier.

Dans cet article, on passe en revue – de façon technique mais accessible – les éléments critiques d’une inspection préachat résidentielle au Québec : fondations, toiture, plomberie, électricité, isolation, drainage, etc. L’objectif : vous aider à comprendre ce que l’inspecteur regarde vraiment… et ce que ça signifie pour vous.

1. Fondations et structure : ce qui tient tout le reste

Ce que l’inspecteur regarde

• Type de fondation : béton coulé, blocs de béton, pierre (plus fréquent dans les bâtiments anciens).
• Fissures visibles : horizontales, verticales, obliques, en escalier.
• Infiltrations d’eau : auréoles, efflorescence blanche sur le béton, odeur de moisi.
• Déformations de plancher : planchers qui penchent, poutres affaissées, renforts bricolés.
• Murs porteurs modifiés : ouvertures agrandies sans poutre adéquate, colonnes mal positionnées.

Signes d’alerte pour un acheteur

• Fissures larges (≈ plus de 3–4 mm), qui traversent le mur, ou qui s’élargissent d’une extrémité à l’autre.
• Fissures accompagnées d’infiltrations (taches d’eau, peinture qui cloque, moisissures).
• Planchers très inclinés, portes qui coincent, craquements répétés au même endroit.
• Poutrelles en bois très fendillées, pourries ou en contact direct avec le sol.

Risques typiques selon l’âge

• Avant 1950 : fondations en pierre, parfois sans drain, plus sujettes à l’humidité et aux infiltrations.
• Années 1960–1980 : drains de fondation vieillissants ou écrasés, isolation inexistante ou minimale.
• Années 1990+ : meilleure performance globale, mais attention aux sols argileux et au retrait/gonflement.

2. Toiture : une enveloppe à ne pas sous-estimer

Ce qui est vérifié

• Revêtement : bardeaux d’asphalte, membrane élastomère, tôle, etc.
• Âge et état visible : bardeaux recourbés, granules dans les gouttières, déchirures de membrane.
• Solins et joints : autour des cheminées, ventilations, puits de lumière.
• Ventilation du toit : prises d’air en soffites, sorties d’air, présence de glaçons l’hiver (indice de problème).

Indices de problèmes

• Taches d’eau au plafond, autour des luminaires, dans les coins de pièces.
• Odeur de moisi au grenier, laine isolante humide ou jaunie.
• Glaçons massifs au bord du toit (barrières de glace) : souvent signe de manque d’isolation ou de ventilation.

En fonction de l’âge

• Bardeaux d’asphalte : durée typique 15–25 ans selon la qualité et l’exposition.
• Membrane élastomère (toit plat) : 20–30 ans si bien posée et entretenue.

Un toit en fin de vie représente une dépense majeure; pour un condo, cela touche aussi la suffisance du fonds de prévoyance du syndicat de copropriété.

3. Plomberie : fuites visibles… et invisibles

Les éléments passés au crible

• Type de tuyauterie :
• Cuivre : correct, mais parfois corrodé.
• PEX : courant dans les constructions récentes.
• Plomb : très ancien, problématique pour l’eau potable.
• Poly-B (polybutylène) : présent dans certaines propriétés des années 1980–1990, peut être à risque.
• Drainage : évacuations de lavabo, toilette, douche; présence de refoulements ou lenteur.
• Joints, robinets, siphons : fuites, traces de bricolage.
• Chauffe-eau : âge, capacité, présence de bac de rétention et de drain de plancher à proximité.

Signes inquiétants

• Taches d’eau sous les éviers, au plafond du rez-de-chaussée (salle de bain à l’étage).
• Plancher mou autour de la douche, de la baignoire ou de la toilette.
• Odeur d’égout persistante.
• Chauffe-eau de plus de 10–12 ans (souvent pointé par les assureurs).

Particularités selon l’âge du bâtiment

• Avant 1950 : risque de plomberie en plomb ou en fonte très vieillie.
• Années 1960–1970 : certaines installations mixtes, parfois obsolètes ou non conformes aux normes actuelles.
• Années 1980–1990 : possibilité de polybutylène dans certaines régions.
• Récents : meilleure conformité, mais attention à la qualité de la pose et aux raccords.

4. Électricité : sécurité avant tout

Ce que l’inspecteur évalue

• Type de panneau : ampérage (60A, 100A, 200A), fusibles ou disjoncteurs.
• Type de câblage :
• Câblage en tissu (ancien, parfois non mis à la terre).
• Aluminium (années 1960–1970) : peut nécessiter des précautions.
• Cuivre récent avec mise à la terre.
• Prises et interrupteurs :
• Présence de mises à la terre (prises à 3 broches).
• GFCI (disjoncteurs de fuite à la terre) dans la cuisine, salle de bain, extérieur.
• Signes de surchauffe : odeur, décoloration, panneaux surchargés.

Points d’alerte

• Panneau à fusibles très ancien avec peu de circuits, surtout si beaucoup d’appareils modernes sont branchés.
• Câblage d’aluminium sans dispositifs de correction (connecteurs spécifiques, inspection régulière).
• Prises non mises à la terre dans des pièces où l’on branche des appareils à forte consommation.
• Bricolages : fils apparents, rallonges permanentes, boîtes de jonction non fermées.

Selon l’âge de la maison

• Avant 1960 : souvent panneaux 60A, câblage désuet, mise à la terre partielle ou inexistante.
• Années 1960–1970 : présence possible d’aluminium; à faire vérifier par un maître électricien.
• Années 1980+ : généralement plus sécuritaire, mais attention aux ajouts non professionnels.

5. Isolation, ventilation et étanchéité : confort et moisissures

Ce qui est inspecté

• Isolation du grenier : type (laine minérale, cellulose, uréthane), épaisseur, continuité.
• Étanchéité : fuites d’air autour des fenêtres, portes, prises électriques.
• Ventilation :
• Extracteur de salle de bain (débouche-t-il dehors ou dans le grenier ?).
• Hotte de cuisine (recyclage vs sortie extérieure).
• Échangeur d’air dans les constructions récentes.

Indices de problèmes

• Condensation sur les fenêtres en hiver, présence de moisissures dans les coins.
• Taches de moisissure au plafond de la salle de bain.
• Air très humide, odeurs persistantes.
• Grenier chaud et humide, avec traces de moisissure sur la charpente.

Risques

• Confort réduit (froid l’hiver, chaud l’été).
• Consommation énergétique plus élevée.
• Développement de moisissures pouvant affecter la santé et la structure.

6. Drainage, terrain et infiltration d’eau : les ennemis silencieux

Ce que l’inspecteur observe

• Pente du terrain : l’eau s’éloigne-t-elle de la maison ou stagne-t-elle près des fondations ?
• Gouttières et descentes pluviales : longueur, orientation.
• Drain français (drain de fondation) :
• Présence connue ou non.
• Indices de saturation : infiltration au bas des murs, efflorescence.
• Présence d’anciennes infiltrations : lignes de démarcation sur les murs, plancher gondolé.

Signes typiques de problèmes

• Odeur d’humidité dans le sous-sol, surtout par temps de pluie.
• Présence d’un déshumidificateur en permanence… mais sans explications claires.
• Sol très argileux dans le secteur (sensible au retrait et au gonflement).

Selon l’âge

• Maisons plus anciennes : souvent sans drain de fondation d’origine, ou avec un drain plus facilement obstrué.
• Maisons récentes : meilleure protection, mais pas à l’abri d’une mauvaise exécution ou d’un terrain mal nivelé.

7. Autres éléments importants à ne pas négliger

Même si fondations, toiture, plomberie, électricité et drainage sont majeurs, l’inspecteur examinera aussi :

• Fenêtres et portes : âge, efficacité énergétique, risque d’infiltration d’air et d’eau.
• Revêtements extérieurs : briques, vinyle, bois, crépi; fissures, décollement, effritement.
• Balcons et escaliers : structure, garde-corps, stabilité.
• Garage et entrée : fissures de dalle, pente, présence d’un drain de plancher.

Pour une copropriété (condo), au-delà de l’unité, il est essentiel de :

• Consulter le carnet d’entretien, le certificat d’état de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance.
• Vérifier si des travaux majeurs (toit, maçonnerie, ascenseurs) sont prévus.
• Examiner l’historique de sinistres (dégâts d’eau, incendies, etc.), qui influence les primes d’assurance – et donc vos frais de condo.

8. Comment utiliser le rapport d’inspection pour négocier

Une bonne inspection ne sert pas seulement à dire « oui » ou « non » :

• Elle permet de prioriser : sécurité (électricité, structure), enveloppe (toit, fondations), confort (isolation).
• Elle aide à chiffrer les travaux à court, moyen et long terme.

Conclusion : voir au-delà des finitions

Une maison fraîchement repeinte, une cuisine moderne ou une salle de bain « Pinterest » ne garantissent pas un bon immeuble. Les vrais enjeux se cachent dans ce qu’on voit mal ou pas du tout : fondations, toiture, plomberie, électricité, isolation et drainage.

Lors de votre inspection préachat au Québec, gardez en tête :

1. Les défauts structurels et d’enveloppe sont souvent les plus coûteux.
2. Les problèmes d’eau (toit, plomberie, drainage) sont les plus fréquents.
3. L’âge du bâtiment oriente les risques typiques (plomb, aluminium, drains, isolation).
4. Un bon inspecteur vous donnera un portrait objectif; à vous ensuite de juger si le projet correspond encore à vos attentes, à votre tolérance au risque… et à votre budget.

En comprenant ce que l’inspection révèle vraiment, vous transformez un moment stressant en décision éclairée – et vous vous donnez toutes les chances de devenir propriétaire sans (trop de) mauvaises surprises.